Guía para comprar una propiedad en Estados Unidos
El mercado de bienes raíces estadounidense es un imán histórico para inversores de todo el mundo por sus condiciones de seguridad jurídica y rentabilidad en dólares. Qué debe tener en cuenta un comprador a la hora de cerrar una operación en ese país
Por todo lo que representa su poderío económico, Estados Unidos fue, es y será uno de los destinos más atractivos para inversores de todo el mundo en numerosas actividades, entre las que el real estate ocupa un lugar preponderante debido a su estabilidad y generación de renta anual. La compra de propiedades para destinarlas a alquiler o como resguardo de valor en Miami, Nueva York, Detroit y otras ciudades no solo capta flujos de capital europeos o asiáticos: los países latinoamericanos también son activos participantes del mundo de los ladrillos.
Según un informe de The National Association of Realtors (NAR), la entidad que agrupa a brokers inmobiliarios en Estados Unidos, los tres países de la región con mayor porcentaje de inversores en real estate en el país del norte son México (con el 32% del total regional), Colombia (10%) y la Argentina (8%). La inversión en propiedades estadounidenses capturó en 2022 US$670.000 millones provenientes del exterior, según la consultora CBRE, con los complejos residenciales multifamiliares como principal foco de interés para los compradores extranjeros que buscan una renta (concentraron el 44% de los desembolsos).
¿Qué debe tener en cuenta un inversor que quiere adquirir un departamento o una casa en Estados Unidos? Los expertos recomiendan, como punto de partida, hacer el correspondiente “estudio de mercado” investigando las oportunidades que abren las distintas ciudades. Hay que considerar factores como la demanda de alquileres, los impuestos y las proyecciones de revaluación que ofrece cada lugar en el actual contexto.
Luego, en función del presupuesto con el que cuente el interesado, deberá proceder a encontrar la unidad. Los inversores extranjeros pueden ingresar al mercado estadounidense adquiriendo una propiedad a un desarrollador con antecedentes en un proyecto en construcción, buscar un departamento que ya esté terminado o uno usado. Una de las ventajas que resaltan los actores del sector sobre el mercado estadounidense, además de la seguridad jurídica y el respeto a la propiedad privada (que va más allá de una frase de ocasión), es que los inversores extranjeros pueden acceder a un crédito hipotecario para la comprar de una propiedad en igualdad de condiciones que los residentes locales.
Nuevamente, según datos de la NAR, en 2021 el 61% de las compras de propiedades de inversores extranjeros en Estados Unidos fueron hechas a través de hipotecas. Un comprador puede obtener un crédito por hasta el 80% del valor de la unidad si quiere buscar una alternativa al uso de capital propio. Según brokers que operan en el estado de Florida -el preferido por los compradores latinoamericanos-, el 90% de los extranjeros que adquiere una propiedad la pone en alquiler.
Para comprar en Estados Unidos hace falta, obviamente, contar con una cuenta bancaria y el dinero depositado en el país. Si la operación se hará a través de hipoteca, el vendedor exigirá una carta de preaprobación de la entidad bancaria interviniente. Una vez que el interesado efectuó su oferta, en el caso de una propiedad usada, empieza a regir el llamado período de inspección, en el que tiene 15 días para controlar el estado y funcionamiento de la unidad que piensa adquirir. Si todo está en orden, la operación continúa su curso.
Los trámites para el mismo ejemplo de un departamento usado incluyen el pedido de la aprobación para la venta por parte del consorcio (el complejo multifamiliar, por caso) y los estudios de títulos y libre deudas de rigor. Para el momento de la firma de la escritura, el comprador puede hacerlo de manera electrónica sin estar presente (es otra de las características de la plaza estadounidense que aprovechan los extranjeros que compran y dejan la propiedad en alquiler en manos de la gestión de un broker).
En materia tributaria, en el caso del estado de Florida, puntualmente, un inversor extranjero no tiene cargas adicionales y paga lo mismo que un residente. Existe un impuesto sobre bienes inmuebles de carácter annual, que equivale en promedio a alrededor de un 2% del valor catastral de la propiedad. El comprador abona los gastos legales vinculados con la operación y la tasa de inscripción del nuevo título en los registros, y la parte vendedora se hace cargo de todos los costos anteriores a la firma (la puesta al día de la vivienda para ser transferida sin deudas).
A pesar de las subas de la tasa de interés para aplacar el rebrote inflacionario de 2021 y 2022 (está hoy en 5,5%, su nivel más alto en 22 años), la economía estadounidense volvió a crecer por encima de las expectativas y para este año se prevé una expansión del 1,8%, superior a las proyecciones del primer semestre debido a la fortaleza que están mostrando el consumo y la inversión. Esa solidez refuerza el interés histórico despierta su mercado del real estate como una vía para obtener una renta segura en dólares.