El crédito hipotecario en América Latina: desafío y oportunidad
El crédito hipotecario en América Latina: desafío y oportunidad
La proporción de préstamos para la vivienda en la región está muy por debajo de la de los países desarrollados, lo cual muestra el potencial de crecimiento del segmento de Real Estate
El acceso al crédito hipotecario es una herramienta clave para desarrollar y consolidar el crecimiento de un mercado inmobiliario. Los indicadores de los países desarrollados -donde la proporción del stock de préstamos para vivienda en términos del Producto Bruto Interno (PBI) supera holgadamente el 50%- así lo demuestran. En el caso de América latina, en cambio, los números son mucho más bajos y reflejan una gran disparidad entre los distintos mercados, un panorama que deja en evidencia las limitaciones macroeconómicas de fondo en cada uno de ellos pero, al mismo tiempo, la oportunidad presente.
De los países de la región, Chile es el que exhibe la mayor proporción de crédito hipotecario acumulado en términos de su PBI, con un 23%, según datos oficiales. Luego siguen Brasil y Costa Rica, con niveles cercanos al 10%. Los demás países se encolumnan en un solo dígito, con Perú y Colombia en torno al 6%, Uruguay en 5% y México en 4%. La peor performance corresponde a la Argentina, cuya relación entre préstamos y PBI no llega al 1%.
La proporción de préstamos hipotecarios en cada lugar está relacionada con la historia propia de ese país, el tamaño de su sistema financiero, la inflación y las tasas de interés. El caso argentino lo deja en evidencia: el crédito bancario total (no el hipotecario específicamente) no supera el 15% del producto y en los últimos 20 años enfrentó sucesivas crisis que limitaron (y siguen limitando) su expansión. En cambio, otros países latinoamericanos que eludieron graves crisis macroeconómicas lograron crecer a partir de los 2000, aprovechando la bonanza del alza de las commodities que vivió la región entre 2002 y 2011.
La estabilidad de la moneda local y la inflación son dos factores determinantes para que el mercado hipotecario pueda sostenerse en el tiempo e impulsar así el desarrollo del mercado de Real Estate, al habilitar el acceso a la casa propia a sectores medios que hoy no cuentan con esa posibilidad. El déficit de vivienda que presentan la mayoría de los países es todavía alto: según datos de Naciones Unidas sobre los últimos censos disponibles, en la Argentina asciende a 1.255.000 viviendas; en Brasil, a 6.900.000; y en Colombia a 1.307.000, por ejemplo, lo cual habla de la necesidad -y la enorme oportunidad- que sigue presentando la región.
El modelo de Chile, que utiliza hace más de 50 años la Unidad de Fomento (UF) como patrón de referencia para dar estabilidad al mercado de crédito, resultó un elemento que permitió expandir el segmento hipotecario. La Argentina ensayó un esquema similar a partir de 2017 con el desarrollo de los préstamos UVA, pero las devaluaciones posteriores pusieron en jaque lo logrado hasta ese momento.
Además del desafío no menor de la estabilidad macro, los países latinoamericanos enfrentan otras restricciones que afectan al mercado hipotecario, como la alta informalidad de sus economías, el bajo ingreso per cápita comparado con las naciones desarrolladas y la proporción de la población en situación de pobreza. La incorporación paulatina al sistema bancario de quienes permanecen en la informalidad -un hecho al que pueden colaborar las nuevas plataformas digitales- es un paso ineludible para que el mercado hipotecario adquiera mayor volumen y dinamismo.
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