Qué son los multifamily y por qué despiertan interés hoy en Latinoamérica
Consolidado en los Estados Unidos y en varios países de Europa, es uno de los formatos que despierta mayor interés de parte de los inversores en América Latina.
El modelo de multifamily nació en los Estados Unidos hace décadas y hace referencia a los edificios destinados por completo a alquiler residencial desde su origen, que tienen un solo propietario (puede ser un inversor individual o un fondo). Ampliamente consolidado en el país del norte y en Europa –en Estados Unidos hay más de 6 millones de unidades en alquiler bajo esa modalidad-, es uno de los formatos que despierta mayor interés de parte de los inversores en real estate y empieza a ganar terreno como alternativa en América Latina.
En el concepto de los multifamily hay características que los vuelven particulares y atractivos, como los servicios de mantenimiento e instalación de las unidades (que, en determinados casos, hasta pueden incluir el mobiliario en el contrato). Al formar parte del precio que pagará el inquilino por la unidad, los servicios constituyen un elemento adicional que mejora las chances de ocupación en el mercado.
Quien alquila un departamento en un multifamily sabe que cualquier problema o reparación que deba hacer en la vivienda ya estará cubierta por el pago mensual, lo cual aleja preocupaciones y se transforma en un plus en términos de experiencia. Otro punto a favor que suele destacarse es el hecho de que, al tener un único dueño, la gestión y el mantenimiento del edificio suele ser más ágil y dedicada que en consorcios tradicionales de múltiples propietarios.
La inversión en los multifamily es considerada una de las más seguras en real estate, ya que proporciona al propietario un flujo de ingresos mensuales constante y sus tasas de vacancia tienden a ser muy bajas, al tratarse del segmento residencial (menos expuesto a las fluctuaciones del ciclo económico que las oficinas, por caso). El inversor puede obtener no solo la renta mensual, sino también beneficiarse por la revaluación del inmueble, si la apuesta fue hecha en una zona en expansión.
En Estados Unidos, la tasa de vacancia en los proyectos multifamily no supera el 5% y el crecimiento registrado en los últimos años -a un ritmo de unas 280.000 unidades por año- está llevando el concepto más allá de edificios tradicionales. Por ejemplo, se están reciclando grandes almacenes para adaptarlos como viviendas y dar lugar a nuevos espacios comunes con sector de carga para autos eléctricos, depósitos para bicicletas y áreas de interacción para los inquilinos.
Los proyectos multifamily que están avanzando en el último tiempo en países como Chile, México y Brasil se ubican por lo general en barrios céntricos con buenos accesos y son particularmente atractivos para el público millennial –grupo etario nacido después de 1980-, un target que busca propiedades en alquiler y tiende a estirar el momento de adquisición de una vivienda o no puede acceder aún a ella. Ese mismo interés corre para el público centennial o generación Z, los nacidos a partir de 1997 que empiezan a sumarse al mercado laboral. La variedad y calidad de los amenities que incluya el edificio, desde los tradicionales hasta las últimas tendencias, como áreas comunes y espacio para coworking, es un factor que ese segmento de potenciales inquilinos tendrá en cuenta en la comparación con una propiedad tradicional.
Las posibilidades del multifamily como formato en la región están apalancadas en los cambios en las tendencias de consumo que traen las nuevas generaciones -lo cual se traduce a la hora de la vivienda en la preferencia por vivir en ubicaciones céntricas y con servicios- y en el déficit habitacional, calculado entre cuatro y siete millones de unidades anuales. Otro punto que puede impulsar las inversiones en este tipo de edificios es la dificultad que aún enfrenta un amplio segmento de la población latinoamericana para acceder a la compra de una propiedad, especialmente en los menores de 40 años. Para esa franja, el alquiler es una salida obligada.
Las rentabilidades de los alquileres en América Latina rondan el 5% anual en dólares en los principales mercados. En Estados Unidos, ese porcentaje se ubica un escalón más arriba, con retornos de entre el 6 y el 9% anual. La diferencia en la rentabilidad está en el costo del financiamiento al que acceden los inversores para la compra de estos activos. El negocio de multifamily es solo posible en países con tasas de préstamos hipotecarios muy bajas y es por esto que en Latinoamérica el formato aún no se ha podido desarrollar en escala.
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